住まいの土地取得を成功に道ぶくためのポイント
初めて土地を購入されるにあたって、やはり一生に一度の買い物です、しかしながら、近年沖縄の地価上昇率は高く、30年の路線価の伸びは５％と全国1位になり、今後の値上がりがどうなるか心配をされている方も多いのではないかと思います。
これから住宅を購入計画にあたって、「あれ？これは何で安いのかなぁ、」「なんで高いのかなぁ」と思われることが多々あると思います、同じ地域でも土地の価格が違うのは理由があります。結果から言うと、気に入った土地で近所付き合いの良い関係になれば、すべてが優良宅地ということになりますが、ここでは沖縄の特殊性も踏まえて知っておくと役に立つ内容をご説明させていただきます。
沖縄の地価の実情
■沖縄の地価上昇率は日本一（国税局7/2発表路線価）
７月２日国税局発表の２０１８年の路線価は５％と４年連続で、伸び率は全国１位になりました、つい最近の国際通りに面する土地建物取引でも、土地価格が９００万円/坪近い取引になりました、久茂地～松山の商業土地は200万~400万円の取引事例が一般的です。
一方、住宅地も、浦添市前田区画整理地 坪８０万円、中城南上原住宅地坪50万円、豊崎ニュータウン住宅地、坪６０万円などと、場所にもよりますがここ5年間で1,5～2倍になりました。
なぜでしょうか？
それは、需要と供給の関係、買う人がいる、買う理由があるからです。
理由として沖縄は経済が好調です。街の中は国内、国外からの観光客、で溢れ、那覇を中心とした都市部のホテルは稼働率は９０％を超えています。このような状況が今後も続くと考えられています、また、那覇市、中北部を中心にホテル建設予定がたくさんあります。
低金利での住宅ローンの借り入れが可能です、県内の経済、雇用、所得の環境が好転して買い易いこともありますが、 一方、那覇市近郊を中心に内地（主に東京）からの購入者が存在します、そのような要因も都市部の地価上昇の一部に繋がっています。
例えば那覇新都心のマンション購入者は約1/3が内地からの購入者と言われています。彼らは非居住投資者もいますが、飛行機の便を利用して東京に拠点を置き、仕事を持ちながら週末に沖縄移住する方も多いようです。羽田から沖縄への一週間の飛行機の便数は約220便もあります、大阪、福岡とも約130便あります、 お金のことを無視したら2時間前後で沖縄まで通勤可能です。
人口が減らない、増えている
2040年まで人口が減らないのは東京と 沖縄だけ！です、しかも若年人口の比率が高く、今後も発展する可能性が高い、若年人口割合日本一は沖縄(18,35％）です。
これは、29年の各市町村の土地取引価格の平均ですので、感覚的に住宅地はもっと高いと思いますのでご注意ください。
沖縄で住宅購入を検討している方とたくさん相談させていただきました、皆さん以下のような共通点があります。一生に一度の高額な買い物、迷うのはあたりまえですね。
〇土地を購入する時（場所を決めるとき）の決定要因は
・土地の利便性が良い、親の家に近い（子供の面倒を見てもらえる近さ）
・会社学校から近い・環境がいい、兄弟友人が近い
・土地の資産価値、陽当たりが良い
・支払いが可能であり、（将来的にもやっていけると納得できる）
〇土地を購入する時、何が心配ですか？
・購入総額、住宅ローンの金額が、これで良いのかわからない、決心できない、相談相手が不安を掻き立てる
・決定して良いのか、決められない、もっと良いところがあるのでは・・・
土地を購入する時の流れ
土地建物の全体予算
住宅を購入する時の土地購入の流れは、最初に土地、建物の大きさをイメージしてください、そして自分が支払うことが出来る住宅ローンの金額、+自己資金で総額をある程度決めてください、その中のバランスで土地にかけることの金額が決まってきます。
土地探し
土地は気に入った土地があれば、朝、昼、夜と違った顔を見せます、昼見に行ったときは良い場所だったのに、夜見に行ったときは周りに街灯が全くない真っ暗だった、また土地の地形は、実際に住宅のプランをセットをしてみてください、特に土地に高低差があるときは、玄関までの階段数などアプローチに無理がないか、駐車場が2台確保できるかなどがわかります。
銀行の融資相談
購入を決定される前に事前に住宅ローンの相談が銀行でできます、必要書類がそろえば1週間程度で仮審査結果が出ます。
土地の手付金
土地の手付金（契約金は）は一般的に解約しても戻ってきませんのでご注意ください。
用途地域の確認
不動産チラシ、概要書で必ず掲載されています用途地区を確認しましょう、この場所に何を建てていいのか、ダメなのかがわかります。
よくある例ですが、海の眺望がすばらしくそこに住宅を建てた、しかししばらくすると前面に大きな壁のようなマンションができて眺望を遮っていしまった。などの例はたくさんあります。
ハザードマップでわかること（沖縄県のHPで確認出来ます）
那覇市、南風原、浦添、西原、中城、北中城、沖縄、うるま市と広く点在する「地すべり地区」敷地前面の道路ごと滑りますので、資産価値自体も滅失する可能性があります。
・地すべり危険地区（買わないほうがいいと思います、勧めません）
・液状化危険分布図（基本沖縄の町は埋め立てが多いです）
・津波浸水予想図
住宅地を探すとき、その土地の良し悪しをどの様に判断際されてますか？
目で見てわかる事、見てもわからないこと（調べないとわからないもの）があります。
見えるところは、上記のように見ればわかりますので、説明は不要かと思います。
但し、是非ともお勧めしたいことは、現地の土地を、朝、昼、夜見に行ってください、朝は交通渋滞になる、夜は真っ暗、街灯もない不良のたまり場、などと想定外もあります。
土地の見えない所（調べないとわからない所）
土地の見えないところで、特に注意が必要な事は、【地盤】【防災ハザードマップ】です、沖縄は全体的に埋め立て、造成（山を削って埋める）地が多く経験では 約７０近くが地盤補強の必要がありました、しかしこれは費用が掛かるという意味です、基礎補強をしっかり行えば、住宅の建設保証は何の問題もありません。
問題なのは、防災、特に地すべり危険地区（かなり広いエリアで点在しています） 県のホームページで防災、地すべり危険地区マップで確認する必要がることもできます。 このような場所は安いですが、決してお勧めしません。
土地を購入する時のチェック項目
土地を購入する時は、法律的なチェック、土地の制約条件、インフラの整備状況などをチェックしなければなりませんが、皆さんが土地区画整理地、国、県が市町が造成した土地を購入する場合は上記はあまり意識をしなくてもいいと思います。
このような場所の土地の境界、造成、電気ガス水道など生活するインフラは完備させていますし、道路幅、公園と緑地と適切な割合で配置されています。
それ以外の場所、例えば、山畑、農地、古い住宅が建っている地域、などは購入前に「上記図のような」調査が必要です。一般的には不動産業者さんが出す「物件概要」でわかりますが、やはり自分の目で確かめ、調査する必要もあると思います。
土地探しのチェック事例
Aは一般的には旗竿地と言って、進入口も面積に入りますので、一般的に進入口の面積分 の値段を引いて価格を出します。この敷地は隣地の宅地に囲まれてしまいますが、一方車が ２台ある方には駐車スペースを確保でき、有効活用出来ます。
Bは道路に接する部分が少なく、プライベートに問題があります。前面道路より安くないと魅力 がないでしょう。
基本的には４ｍ以下の土地に面する土地は、よほど場所が良くない限り、購入しない方 が良いと思います。坪単価の目安としては、セットバックで削られる部分の面積を引いた残 りの面積で坪単価の計算をして下さい。前面５ｍ道路の宅地と４ｍ道路の宅地では、 坪単価はかなり違います。
軟弱地盤土地
これは、良い場所、悪い場所の意味ではありません。住宅を建てる為に費用がかかる 土地の意味です。県内では海浜の埋め立て地が多く、またそれ以外の住宅地でも軟弱 地盤は多く見られます。しかし軟弱地盤でも基礎補強費用がかかりますが建築保障に 問題はありません。
建築許可が下りないケース
高く古い擁壁、石積擁壁などはそのままの状態では住宅が建築できない場合が あります、（建築基準法上不許可）擁壁のやり直しなどが条件になれば、当初の予算が大幅に狂います。
法的な道路に接していますか？、前面にアスファルト道路があっても、それが認定の道路でない場合（位置指定道路でない）（他人の敷地がまたがっている）などはたとえ土地を購入されても、住宅の建築は難しいでしょう、前面の道路の所有者などは確実に調べる必要があります。
市街化調整区域は、原則的に住宅の建築はできません。
