令和3年沖縄の不動産市況の予測
令和3年、新年おめでとうございます。昨年度よりコロナの影響を受け社会全体が非常に混沌とし先の見えない状況が続いています、その影響は今後沖縄の不動産にも大きく影響することが予測されます。くらしデザイン研究所は沖縄で不動産の仲介売買事業をしています。
取引は県内の顧客みならず県外からの投資家からも対応もしていますので、実際の調査データーだけでない肌感覚での市況予測がある程度見通すことが可能と思います。ご参考にしていただければ幸いです（もちろん結果予測を保証するものではありませんが・・）
※コロナの終息結果次第によっては見通しは大きく変化しますが、ここでは政府見通し（今年度成長率３％程度、つまり、年度半ばから回復することを前提に）見通し予測を立てています。
令和3年1月 くらしデザイン研究所 平井 紀行
１，沖縄県の地価動向の推移（26 年～現在までの結果）
毎年2 回、不動産鑑定士協会が、沖縄県の不動産事業者にアンケートを行い、景気予測（ DI ）を出しています、ここから不動 産のプロがどのように市況を見ているかがわかります。
調査時点における過去半年間（R2.5.1 R2.11.1 ）の地価動向に関する実感値について、各エリアの DI 値は那覇市小禄地区、本島南部、本島北部、離島部でプラス、その他でマイナスを示す結果となり、地域によって地価の方向性への感度にバラツキが見られる。また、前回は全エリアで DI 値が急落したものの、今回は全エリアが上昇しており、地価の下落感は総じて薄らいだ。特に那覇市小禄地区はその傾向が顕著であり、50p 以上の増加となった。
■第十三回沖縄県不動産市場DI レポート（ R2.11 ）沖縄不動産鑑定士協会
不動産の地価状況の推移は、図を見るように全国でも上昇率NO1を継続してしていましたが、実はコロナ発生前の一昨度中期から、上昇率は鈍化していました。
理由としては著しい不動産上昇率から、
・事業用、収益不動産（アパートなど）の収益性が合わなくなってきた
例として那覇のアパート投資利回りは東京のJR 山の手線内側の投資利回りと同じになっていました
・住宅用土地の上昇率が著しい、県内で購入できる層が更に限定されてきた
土地の面積が更に小さくなってきた木造系分譲住宅（土地面積 30 坪台）
・那覇市を中心にホテル用地の価格が高騰、事業収益性が合わなくなってきた
■令和2 年 6 月時点調査では
コロナの影響で今まで景気を支えていたインバウンド需要（ホテル、民泊）が消滅した沖縄県で潜在的な民泊が約3,000 件あると聞いていますので、今後、用途変更ができない民泊などは心配県外投資家、企業の物件調査（移動不可能）（事業用の資産購入検討が一時的にストップ）
※不動産業事業者は心理的にかなりマイナスになり、新規の投資は控えていました（図のような悲壮感がありました）
・宮古島などの行き過ぎた地価高騰、建築単価高騰はこの時期ぐらいから沈静化してきました。
■令和2年11月時点の調査では
すべての不動産がマイナス環境（悲観的）でないことがわかりました。
・個人1 戸建て住宅は非常に好調（全国的にも好調） 土地が足りない
※但し個人住宅が好調なのは、沖縄県南部～うるま市ぐらいまでで、特に那覇近郊南部は土地不足です。
・マンション購入希望者の那覇市等の都市集中傾向が加速化、高額のマンションの敬遠※便利な都心で価格の安いマンションを選ぶ傾向
・事業用案件（ビル、アパート、ホテル）は商談案件が少なくなってきた。
■2020年までの纏め
・今まで沖縄の地価上昇は、インバウンド需要の増加、内地からの事業進入増加、実体経済の拡大などにより好調に推移していました。既に九州の市町村での地価平均単価は、1位が那覇市、2位が浦添市になっており、突出した地価上昇率が続いていましたが、昨年からのコロナの影響で沖縄でも経済の収縮による不動産価格の不透明感が出てきました。しかし、すべての不動産がマイナスでなく、好調な不動産（個人住宅）、様子見（事業用案件、ホテル系の案件）など今まさしく方向性を模索している最中だと思います。
２，令和3 年はどうなる？
※令和2年11月の沖縄不動産会社へのアンケート調査（不動産市況 DI ）による：不動産鑑定士協会
２）しかし、コロナの終息「時期の見通し」時期によって予測が大きく変化する可能性がある
・大方の予測では、コロナワクチンの接種が今年度初中旬ぐらいから順次開始～、改善の傾向が見えてくるのは今年度中後半？、実態経済が回復するのは年度後半？縄の観光（国内旅行者）が回復するのは年度中後半？海外などのインバウンド需要が回復するのは数後？政府の事業補助金等の資産策が解除される時期は？？
いずれにしても、回復傾向が見えるまでは沖縄県の不動産市況も現在の状況から大きく変わらないと考えます
但し、事業用資産については、常にアンテナを張って情報を入手し事業収益が合えばすぐに購入を決断する 企業、投資家は多いと考えます。（要は、資金はある、購入するチャンスを待っている状態です）
一般の居住用住宅（沖縄居住）は木造分譲など低価格の住宅購入は、アパート家賃より安い金額でローン返済が可能なため為、コロナの影響を受けないで常に需要が継続すると思います。
３，沖縄の不動産需要・価格はどうなる？
１）個人住宅用土地はどうなる（戸建分譲、注文住宅用地）
那覇市近郊の住宅地は需要が多いですが土地がありません、土地価格は現状か、更に上昇する可能性があります需要の少ない、北部は、取引が減少し、場所によっては価格低下の可能性があります。
①木造系の分譲住宅（3000万円～3500万円 都市近郊）・（2000万円台郊外）
共に住宅ローン支払いが、アパート家賃並になるため（今の生活と変わらない、自分の資産形成になる）更に需要が増加すると思います、現在は建てたら完売できる状況です。問題は土地が無く分譲業者が苦慮している事です。
木造分譲住宅
②高額になる分譲建売（5000 万円以上）
購入可能な層が限定されるため、那覇市、首里など一部のエリアに限定される、このクラスの購入者層は注文住宅を好む傾向になる。
③住宅用土地はどうなる
那覇近郊南部は需要が多く土地がありません、ネットなどで公開されている土地は建築時に問題が出るか可能性のある土地が多数散見できます。那覇近郊南部（特に南風原、豊見城など）は土地情報がありません、価格は現状か、更に上昇の可能性があります注文住宅の需要層は確実に存在しています。土地建物予算も6000万円以上になっています。沖縄市、うるま市までの中部地域は住宅用地の需要が多い
高級注文住宅
２）アパートなど収益性建物（中古）
厳しい見方をしています。都市部の高級マンションの価格低下、高家賃の賃貸アパートが空いています、価格が適正まで下がれば買いのチャンスです。
①既に建築されているアパート（中古物件）購入
・購入理論価格は、収益還元法で計算できます、那覇市及び、近郊で20年前後のアパートは利回り６％以上が目安です。それ以下の利回り物件は割高と考えます。価格は理論価格付近まで下がると思います。
②家賃収入が可能な1戸建て、（個人のマンション投資）
様子を見たほうが方がいいと思います（将来的な自己居住目的は別）
③事業物件（ホテル、施設型他）
今までは土地ころがし（転売）で利益が出ていましたが、今後は出ません。収益還元法に会わない物件は紹介しません。
④民泊などの物件の購入、
需要改善の見込みはしばらくありません。場所がいい、自分が住む場合はいいと思います。
収益物件イメージ
３）都市部の商業地、事業用施設、ビル
今後は事業者が使用目的を明確にし、事業計画を立ててから検討します。基本需要は旺盛ですので、場所、価格が合えば、ニーズはあります。コロナの今が買い場チャンスと考えている事業会社、投資家も多いように思えます。（商談相手は内地が多い）
都市商業施設イメージ
４）マンションの需要（新築購入、自分で住む）
マンションは買いやすい（価格場所を選別して購入が出来そう）
①昨年度前半より好調なマンションに陰りが出てきました、全般的に価格の高いマンション４，０００万円以上が敬遠される傾向があります、那覇市内の便利なところでも価格的に抑えた分譲価格の傾向がみられます。又、今まで売れていた都市部郊外物件（詳しくは言えませんが）の販売が苦戦の様子です。郊外は価格の安い部屋から売れており、高い物件が残っている状況です。
②今後自宅として購入される方は、より都心部で、価格を抑えたマンションの購入が可能になってくると思います。
都市商業施設イメージ2
５）ホテル、民泊等の観光用施設、インバウンド対応宿泊
民泊は要注意です
コロナの影響はいずれ乗り越えることは出来ると思いますが、海外も含め完全にはあと数年はかかると思います。回復の過程では、那覇都心のホテル、ビジネスホテル郊外のリゾート人気ホテル 郊外の大型リゾートホテル郊外ホテル 民泊等 の順番になると考えます。もともと沖縄は観光有望地域ですから、コロナ回復の兆しが見えたら回復は早いと予測されます。
これから南部、中部、北部に点在している民泊で借家等に変更できる民泊を除いて、市場に出てくる可能性があります、既に恩納村などは民泊が多く点在しており、価格は今後需要に合わせて低下しています。居住、別荘であれば購入のチャンスです、しかしながら収益物件として購入する場合は「収益還元理論価格」に合わせて十分に考慮が必要です。
６）離島地区（宮古、石垣島など
既にかなり地価、賃貸価格が上昇している地域は 、昨年度より価格の調整もありました、土地価格は既に落ち着いていますし、宮古島などの賃貸アパートの家賃も実態に即した形になってきています。例）アパート家賃令和1年 ：１LDK 1２万円以上（内地からの仕事、社宅が相場を吊り上げていた）→令和2年5万～７万円、既に宮古島居住者でも借りられるレベルに来ていますので価格に見合った需要はあります。
・更に、今後は異常だった建築単価の低下が予想されます。宮古島、石垣島など、内地からの直行便（下地島）があり、東京、大阪からの需要は多く将来的に発展する可能性は高い地域です、しかしながら、今後はどこでも土地が上がることはありません。
７）軍用地の動向
軍用地の倍率は年々増加して、R2年前半は嘉手納60倍～、普天間47～ 50倍、と上昇していたが、R2年度中期から倍率の低下が出始めてきた。（3倍～4倍） DIによると 今年 もこの傾向が続くと予想されている。
そもそも、軍用地利回りは２％前後と決して高くなく、借金をしてまで購入すべきものではないと考えます。（現金で購入、資産形成でなく資産対策）
軍用地は相続評価額を約1/3に圧縮することが出来、流通性も高い更に、借主は日本国であり、毎年約１％程度の安定的な地料の値上げがある。Lowリスクの安定投資とみることが出来る。
沖縄タイムス資料（嘉手納空軍基地）
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